Burbuja inmobiliaria: Se acabó la fiesta

Hay algo más peligroso que un imbécil en un puesto de poder: un imbécil que aprenda a hacer reglas de tres. El resultado es que lo que se tendría que haber construído en 30 años lo hemos realizado en 7, entre 2000 y 2007. Y lo importante no es cuánto, sino quién. Efectivamente, lo que tendrían que haber edificado mil profesionales durante su vida laboral activa (esos citados 30 años) lo han levantado unos diez mil en menos de la cuarta parte, dicho en líneas generales. Así que no hemos terminado la fiesta, nos la han cortado, con el resultado de miles de casas vacías y miles de personas trabajadoras que no tienen ni tendrán empleo.
El asunto tiene tantas ópticas que abruma aproximarse sólo por un flanco, así que lo haremos con datos. No estadística extrapolada ni números falsos, como los que tanto pululan en el espectro de la economía. Serán datos exactos de viviendas reales. Los mejores e incuestionables son los del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, que desde hace décadas publica las cifras provinciales y totales mensuales de las viviendas visadas. Y ello es posible gracias a que uno de esos grandes hombres que sí hay en este país, y que pocos conocen, lleva toda una vida dedicado a implantar métodos fiables de información y explicación de los datos. Agradecemos a Ricardo Vergés, arquitecto y economista,  (ver http://www.ricardoverges.com/ )  por la exposición pública de las cifras y los excelentes artículos sobre la situación y motivación de la burbuja hispana.

Veamos qué pasó en la provincia de Málaga, mes a mes, en los últimos veinte años:

El coma vegetativo e irreversible es evidente, casualmente desde finales de 2007, lo que indica que poco tiene que ver la producción de vivienda con su utilidad como tal (desde un punto de vista humano y hasta constitucional) y sí que es un subproducto financiero del sistema de enriquecimiento global de unos pocos. Sorprende como se activan o paralizan la redacción de proyectos y ejecución de miles de obras de edificación sólo con un golpe de mando de un magnate, pues el gráfico no puede ser más parecido al de la dinámica de la bolsa, los beneficios bancarios o la rentabilidad de un emporio empresarial.

Y seguimos expresando lo mismo en barras anuales, para eliminar los picos irregulares del pulso mensual:

Ahora la curva de Gauss nos confirma que hasta las actividades más artificiales e imprevisibles se rigen por cierta regularidad armonizada a todo comportamiento humano, que no deja de ser un agregado de efectos complejos pero de cierta naturalidad y agrupable en tendencias. Que al crecimiento aparentemente súbito le llamemos auge, y al desplome fulminante crisis, no deja de ser un falso formalismo.
La década de los 90 arrancó con un estancamiento en poco más de 5.000 nuevas casas anuales, que parece un ridículo balance para la Costa del Sol. Pero es que no tenemos remedio, porque en vez de aproximarnos a las 20 mil y estabilizar la producción, superamos ampliamente las 40 mil durante muchos años, con el pico demencial del 2003, y luego viene lo que viene. Porque no nos engañemos, la población creció en la misma provincia en muy distinta medida, y no se soportaría una superposición de gráficos de vivienda con uno de número de habitantes, y ni siquiera con uno de ingresos medios por la actividad turística, que como sabemos baja en euros cuando el presunto visitante deja de ir a hoteles o restaurantes y se compra apartamentos.

Sin embargo, la curva de Gauss de vehículos matriculados entre 1992 y 2011 tiene un parecido espectacular. Con datos disponibles mensuales, vamos a analizar sólo el grueso anual, extrapolando los resultados actuales de 2011 hasta fin de año como similares al año pasado, que es ser optimistas. Esto es

Conclusiones básicas:

Hipótesis 1: cada unidad familiar se ha comprado una nueva casa y dos coches a la vez y al mismo ritmo cada año, desde hace 19 hasta la actualidad. Vamos a descartarla porque además del sinsentido financiero que ello supondría, la mayoría de las nuevas viviendas no suponen nuevos hogares, están vacías.

Hipótesis 2: Consideremos que entre 1992 y 2001 la población creció en 126 mil habitantes, pero se hicieron 145 mil viviendas nuevas. Y en la siguiente década hasta la actualidad, 322 mil nuevas personas se encontraron con 317 mil viviendas a su teórica disposición. Puede resultar que vivamos en una nueva sociedad de más de un millón de hogares unipersonales, que se hayan evaporado las familias, la costumbre de vivir en pareja, no existan hijos, etcétera. Mas la realidad rechaza esta modalidad de vida, no es cierto.

Hipótesis 3: No se construyen viviendas para habitarlas. La construcción es un modo de obtener beneficios, y en la Costa de Sol el único modo de ganar dinero. Todo lo que se edifica se vende y con la ganancia hay para comprar dos vehículos nuevos ipso  facto. La hipoteca y la liquidez para automóviles es un pequeño formalismo que nuestros amigos los bancos nos salvan fácilmente, porque el Banco Central Europeo hace la vista gorda, y permite financiar todo eso y más, no en vano súbditos de todas las nacionalidades entran en el reparto del pastel, que ya rescatarán otros.

Así pues, aunque hayamos simplificado en exceso, la evidencia es que la hipótesis 3 tiene rasgos verosímiles. Se venden coches sólo si se venden viviendas, la coyuntura es totalmente coincidente, y desde 1992 los 1,2 millones de automóviles matriculados se han podido sufragar edificando 463.000 viviendas. Desde el promotor al alicatador, desde el cajero de banca al notario, desde el asesor fiscal al reponedor de supermercado, todos hemos vivido de eso. Claro que un piso ha podido dar para casi tres compras de vehículos nuevos, porque además un coche medio no lo aguantamos hasta ahora más de 6 años, con lo que en dos décadas se precisan tres cambios. El problema es la siguiente pregunta típica de cuando acaba un banquete ¿Qué se debe aquí?